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2025年1月24日✿◈★ღ，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“中航易商仓储物流REIT”✿◈★ღ，基金代码✿◈★ღ：508078)成功于上海证券交易所上市交易✿◈★ღ，这只公募REITs以95%的高中签率和首日15%的涨幅✿◈★ღ，展现出强劲的市场吸引力✿◈★ღ。此次发售总份额为8亿份✿◈★ღ，发行价格为人民币2.628元/份✿◈★ღ，募资总额超过21亿元人民币✿◈★ღ。其发行过程中市场反响热烈✿◈★ღ，不仅获得广大投资者踊跃认购✿◈★ღ，还吸引了12家战略投资者参与✿◈★ღ，其中ESR易商持有的份额占比达41%✿◈★ღ。
公募REITs作为拓宽发行主体✿◈★ღ、加速资本循环的重要渠道✿◈★ღ，正日益受到市场的高度关注✿◈★ღ。2024年✿◈★ღ，中国不动产投资信托基金(C-REITs)的发行进程显著加速✿◈★ღ。戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如指出✿◈★ღ，国内公募REITs资产证券化的市场关注度与日俱增✿◈★ღ，投资热情以及监管部门对相关项目的审批✿◈★ღ，均与二级市场的表现紧密相连✿◈★ღ。
戴德梁行估价部数据显示✿◈★ღ，2024年公募REITs一共发行了29单✿◈★ღ，募资规模达到655亿✿◈★ღ，相较于2023年实现了283%的大幅增长✿◈★ღ，可以说是公募REITs发行大年✿◈★ღ。市场对C-REITs的积极态度和强大信心✿◈★ღ，导致二级市场表现波动上行✿◈★ღ。2024年若槻千夏✿◈★ღ，48只公募REITs实现正收益✿◈★ღ。不同板块表现各异✿◈★ღ，保障性租赁住房突出✿◈★ღ，仓储物流板块跌幅收窄✿◈★ღ。年度二级市场表现排名前三的分别为北京保障房REIT若槻千夏✿◈★ღ、厦门安居REIT以及电建清源若槻千夏✿◈★ღ。
顾悦如认为✿◈★ღ，资本市场对REITs作为一种投资退出方式持认可态度✿◈★ღ。第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧也指出✿◈★ღ，在当前银行存款及理财产品回报率偏低的市场环境下✿◈★ღ，对于二级市场的投资人或散户而言✿◈★ღ，公募REITs着眼于长期收益✿◈★ღ，不失为一项低风险且回报稳定的投资选择✿◈★ღ。公募REITs大年
回顾国内公募REITs的发展历程✿◈★ღ，可清晰地划分为四个重要阶段✿◈★ღ。2004年至2014年可视为市场准备期✿◈★ღ，其中2004年至2019年为探索培育期✿◈★ღ。自2004年国务院发文开启资产证券化业务探索以来✿◈★ღ，2005年至2012年主要以在境外发行REITs和银行间REITs产品为主✿◈★ღ。此后✿◈★ღ，各类REITs及CMBs产品逐渐形成投资热潮✿◈★ღ。
受宏观调控因素影响✿◈★ღ，直至2014年年底✿◈★ღ，中国第一单资产证券化产品才得以发行✿◈★ღ。当年✿◈★ღ，中信证券设立“中信启航专项资产管理计划”✿◈★ღ，并经证监会批复同意以私募REITs名义在深交所挂牌交易转让✿◈★ღ，这一标志性事件成为国内首单权益型REITs✿◈★ღ，为后续市场发展奠定了重要基础✿◈★ღ。自2014年起的10年间✿◈★ღ，包括CMBS✿◈★ღ、ABS等在内✿◈★ღ，国内共发行了近500单相关产品✿◈★ღ，其中戴德梁行参与了300单✿◈★ღ，占比高达60%✿◈★ღ。
2020年至2021年若槻千夏✿◈★ღ，国内公募REITs进入试点工作启动阶段✿◈★ღ。2020年4月✿◈★ღ，C-REITs试点工作正式启动美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ。2020年初的疫情✿◈★ღ，一定程度上促使监管层面加大对中国公募REITs发展的推动力度✿◈★ღ。2020年4月30日✿◈★ღ，证监会与发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)✿◈★ღ，正式拉开了公募REITs的发展序幕✿◈★ღ。2021年上半年美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，首批9只产品成功发行落地✿◈★ღ，且均位于东部沿海发达地区✿◈★ღ。这一布局体现了对区域经济优势和市场成熟度的考量✿◈★ღ。
2021年至2024年一季度✿◈★ღ，公募REITs进入扩募试点阶段✿◈★ღ。在此期间✿◈★ღ，底层资产进一步扩容✿◈★ღ，涵盖了保障性租赁住房✿◈★ღ、清洁能源✿◈★ღ、消费基础设施等多个领域✿◈★ღ，同时开启了扩募通道✿◈★ღ。底层资产的范围从最初的物流✿◈★ღ、产业园区✿◈★ღ、高速公路✿◈★ღ，逐步拓展至发电设施若槻千夏✿◈★ღ、污水处理✿◈★ღ、保障性租赁住房✿◈★ღ，甚至包括5A级景区和购物中心等消费基础设施✿◈★ღ。
为了营造良好的市场环境✿◈★ღ，相关部门初步建立了税收政策体系✿◈★ღ，并引入险资✿◈★ღ、FOF和社保基金等增量投资者若槻千夏✿◈★ღ，有效提升了市场参与者长期持有的积极性✿◈★ღ。
截至目前沪深两市C-REITs累计发行58单✿◈★ღ，募资约1600亿元✿◈★ღ。按时间分布✿◈★ღ，2021年发行11单✿◈★ღ，2022年发行13单✿◈★ღ，2023年发行5单✿◈★ღ，而2024年发行数量达到29单✿◈★ღ，占过去4年公募REITs发行总量的一半✿◈★ღ。
其中✿◈★ღ，产权类产品共35单✿◈★ღ，占比60%✿◈★ღ，包括园区基础设施16单✿◈★ღ，消费基础设施7单✿◈★ღ，保障性租赁住房6单✿◈★ღ，仓储物流6单✿◈★ღ。这当中有近一半物业项目基础资产落在长三角区域✿◈★ღ。如前述中航易商仓储物流REIT的基础设施资产也是位于江苏昆山✿◈★ღ。
与之相对✿◈★ღ，特许经营权类产品占比40%✿◈★ღ，其中交通基础设施13单✿◈★ღ，能源基础设施8单✿◈★ღ，生态环保2单✿◈★ღ。华东资产分布优势凸显
2024年7月✿◈★ღ，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》✿◈★ღ，标志着公募REITs正式步入常态化发行新阶段✿◈★ღ。这一政策的出台✿◈★ღ，将非保租房(如普通长租公寓✿◈★ღ、养老设施)以及燃煤水电等基础设施纳入公募REITs的底层资产范围✿◈★ღ。新发行产品的募资规模大增✿◈★ღ。
顾悦如认为✿◈★ღ，公募REITs能够迅速发展✿◈★ღ，一方面得益于底层资产的持续扩容✿◈★ღ，另一方面则与A股指数二级市场的走势密切相关✿◈★ღ。这意味着二级市场表现越好✿◈★ღ，监管层面推动发行上市的节奏就会相应加快✿◈★ღ。
在已发行的58单公募REITs产品中✿◈★ღ，分为产权类✿◈★ღ、收益权类和特许经营权类✿◈★ღ。从产品分布来看✿◈★ღ，占比最多的是产业园区✿◈★ღ，其次是高速公路✿◈★ღ。
产权类公募REITs底层资产有一半分布于长三角区域✿◈★ღ，这得益于长三角区域资产发展优势✿◈★ღ，一方面✿◈★ღ，长三角拥有完善的相关运营环境和健全的监管环境✿◈★ღ，同时还汇聚了众多市场化的大型经营平台美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，市场更成熟✿◈★ღ、更多元化的同时若槻千夏✿◈★ღ，为投资者和相关产业带来更多机遇与挑战✿◈★ღ。尤其是上海的消费基础设施(购物中心)类公募REITs已发行7单美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，保障性租赁住房发行6单✿◈★ღ。
另一方面✿◈★ღ，区域优势为产权类公募REITs的发展提供了坚实的基础和有力的保障✿◈★ღ。以中航易商仓储物流REIT为例✿◈★ღ，其基础设施资产由江苏富莱德昆山物流园一期✿◈★ღ、二期和三期的三个仓储物流园组成✿◈★ღ，这些均为现代仓储物流设施(高标仓)✿◈★ღ，在过去五年平均出租率超过90%✿◈★ღ。
三个项目总建筑面积约42.7万平方米✿◈★ღ，主要租户为物流✿◈★ღ、电子购物✿◈★ღ、快速消费品以及汽车等领域的领先跨国企业✿◈★ღ。
基金发行负责人曾瑞华表示✿◈★ღ，这三项底层资产是其在中国最优质的资产之一✿◈★ღ。中航易商仓储物流REIT的管理人ESR易商在中国管理近180项资产✿◈★ღ，其中近70%位于长三角和粤港澳大湾区的主要经济中心地区✿◈★ღ。受益于可再生能源和跨境电商行业的蓬勃发展✿◈★ღ，上述地区拥有强劲且稳定的市场需求✿◈★ღ。资管能力迎大考
从各板块表现来看✿◈★ღ，2024年保障性租赁住房板块表现最为突出✿◈★ღ，涨幅达到35.25%✿◈★ღ；而仓储物流板块表现相对最弱美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，涨幅仅为0.10%✿◈★ღ，不过其跌幅呈现收窄趋势✿◈★ღ。例如✿◈★ღ，已发行公募REITs的保租房项目✿◈★ღ，包括厦门保租房✿◈★ღ、深圳保租房✿◈★ღ、北京保租房✿◈★ღ，以及华润位于上海松江的保租房项目和上海城投宽庭等✿◈★ღ。其中✿◈★ღ，厦门安居房作为中国第一个保租房公募REITs✿◈★ღ，以及能源类收益权型REITs电建美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，在过去一年均取得了较好的涨幅✿◈★ღ。
顾悦如因此指出✿◈★ღ，由于2023年无论是发行数量还是二级市场价格均处于低谷✿◈★ღ，因此截至目前✿◈★ღ，二级市场仍然存在普遍的修复性上涨行为✿◈★ღ。
公募REITs收益包括二级市场收益和现金分配两部分✿◈★ღ。据测算✿◈★ღ，2024年✿◈★ღ，RETs加权平均股息率为5.2%✿◈★ღ。其中✿◈★ღ，高速公路板块的股息率相对较高✿◈★ღ，平均达到9%✿◈★ღ。以普洛斯仓储物流公募REITs为例✿◈★ღ，上市三年多来累计分红已超百亿元✿◈★ღ。经营权类RETs涉及的三个板块股息率加权平均水平在3.88%-9.05%之间✿◈★ღ，其中高速公路板块为9.05%✿◈★ღ，处于经营权类的较高水平✿◈★ღ。产权类RETs涉及的四个板块股息率加权平均水平在1.73%-4.56%之间✿◈★ღ，其中仓储物流板块以4.56%处于产权类的较高水平✿◈★ღ。
市场机制不断完善和规模持续扩大✿◈★ღ，公募REITs助力不动产行业转型升级的同时✿◈★ღ，管理人对于底层资产的运营能力也将迎来大考✿◈★ღ。
首先✿◈★ღ，公募REITs发行成本通常与主体的评级密切相关✿◈★ღ，主体评级越高✿◈★ღ，发行成本相应越低✿◈★ღ。2024年✿◈★ღ，戴德梁行助力4单类REITs产品上市✿◈★ღ。其中✿◈★ღ，上海中信泰富广场类REITs与宁波果品市场类REITs票面利率低至2.40%✿◈★ღ。
其次✿◈★ღ，能否形成投资闭环✿◈★ღ，是影响公募REITs扩募与资产退出的关键因素✿◈★ღ。一般而言✿◈★ღ，发行主体可以通过募集资金进行收并购✿◈★ღ，实现投资行为的闭环✿◈★ღ。比如✿◈★ღ，一只公募REITs最初发行募集20亿资金✿◈★ღ，用于投资相应资产✿◈★ღ，经过2-3年的培育后✿◈★ღ，将这些资产装入公募REITs资产池✿◈★ღ，进而继续募资✿◈★ღ。
从理论上分析✿◈★ღ，这些公募REITs作为国内并购市场上的企业美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，具有不断做大做强的潜力✿◈★ღ。然而✿◈★ღ，此类牌照数量有限✿◈★ღ，未来发展将受到一定限制✿◈★ღ。
最后✿◈★ღ，公募REITs收益主要来自二级市场与现金分配✿◈★ღ。正如黄国钧所指✿◈★ღ，评估一只公募REITs的投资前景✿◈★ღ，需深入研究以下几个关键维度✿◈★ღ：
2.原业主的持股比例能提现其对资产长期价值的坚定信心✿◈★ღ，但需注意是否因认购率不理想致使销售状况不佳所导致✿◈★ღ。
3.底层资产质量评估是核心✿◈★ღ，涉及地理位置✿◈★ღ、硬件维护若槻千夏✿◈★ღ、出租率和租金水平✿◈★ღ、租户及租期结构等✿◈★ღ，此前部分已发行的公募REITs存在租户过度集中的问题✿◈★ღ，一旦关键大租户流失美高梅mgm最新登录入口✿◈★ღ，整个REITs的派息水平将大幅下滑✿◈★ღ，严重影响投资者收益✿◈★ღ。
4.运营成本占比影响股息分配✿◈★ღ。若运营成本占比过高✿◈★ღ，可供投资者分配的股息必然减少✿◈★ღ，投资收益也会随之降低✿◈★ღ。
可以预见的是✿◈★ღ，未来✿◈★ღ，随着市场机制完善与规模扩大✿◈★ღ，公募REITs将为不动产行业转型升级与经济高质量发展注入活力✿◈★ღ。公募REITs市场将在不断创新与发展中✿◈★ღ，为投资者带来更多机遇✿◈★ღ，为经济发展贡献更大力量✿◈★ღ。